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龙湖集团,龙湖2018年核心净利增31

五月 23rd, 2019  |  太阳2

龙湖集团是中国优质房地产开发商,从事地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务等业务,截至目前,业务遍布48个城市,产品包括多业态高品质住宅,以“天街”为代表的购物中心,集中式长租公寓“冠寓”,以及物业品牌“龙湖智慧服务”。未来,龙湖将始终秉承“善待你一生”理念,通过空间营造和服务,为消费者和合作伙伴提供更加多元的服务和发展空间,成为以客户为中心的空间营造服务企业。2019年3月25日,龙湖集团控股有限公司(「龙湖集团」或「集团」,港交所股份代号:960)公布其截至2018年12月31日止全年业绩。

3月25日,龙湖集团控股有限公司(“龙湖集团”,港交所股份代号:960)公布2018年全年业绩。数据显示,2018年龙湖合同销售金额2006.4亿元,突破两千亿门槛。在保持规模扩张的同时,龙湖保持较低的负债水平和良好的财务结构,平均借贷成本仅为4.55%。利润率也进一步增加,核心净利增加31.5%至128.5亿元。

香港,2018年3月23日?– 中国领先的房地产开发商之一龙湖地产有限公司(「龙湖地产」或「集团」,港交所股份代号︰960)公布集团截至2017年12月31日止年度之业绩。

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规模稳步增长,区域深耕效果显着

主要财务表现:

主要财务表现:

2018年龙湖合同销售金额2006.4亿元,同比增长28.5%,顺利完成全年销售目标,稳住行业前十地位;销售面积1236.3万平方米,较上年增长21.6%。近三年,销售额复合增长率为54%,实现销售业绩稳健增长态势。2019年龙湖提出2200亿元的销售目标,更体现出了他们对于2019年市场的预判比较谨慎,同时保留相应的弹性。

– 2017年签约额同比增长77.1%至1560.8亿元(人民币,下同)。

-2018年全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元。

分区域来看,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额,分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。其中,环渤海、长三角、西部区域合同销售额均超450亿。业绩的稳定增长主要得益于坚定看好都市圈、城市群协同发展的前景,区域深耕进一步夯实,同时,其85%以上的销售回款率也功不可没。2018年有销售贡献的37个城市中,一半城市的销售进入区域前十,7个进入前五,区域深耕效果显着。

– 营业额720.8亿元,同比增长31.5%。其中,投资性物业租金收入25.9亿元(不含税收入),同比增长35.6%。

-营业额1158.0亿元,同比增长60.7%。其中,投资性物业收入40.9亿元,同比增长57.7%。

同时,龙湖集团凭借稳健的发展连续5年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”,经营规模和综合实力居中国房地产行业前列。

-太阳娱乐, 归属于股东的净利润126.0亿元,减除少数股东权益及评估增值等影响后之核心净利润97.7亿元,同比增长25.9%。毛利同比增长53.3%至244.4亿元,毛利率为33.9%。核心税后利润率为18.3%,核心权益后利润率为13.6%。

-归属于股东的净利润162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率为34.1%。核心税后利润率为14.7%,核心权益后利润率为11.1%。

坚持聚焦都市圈,土储稳步增加

-澳门太阳集团, 集团净负债率47.7%,在手现金267.6亿元。

-净负债率为52.9%,在手现金452.6亿元。

为了更好给销售提供有力支撑,2018年龙湖积极扩充土储,不但频频落子重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市,同时亦布局南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城。龙湖集团于年内新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米,权益面积1372万平方米,平均权益收购成本每平方米5297元。集团土储合计6636万平方米,权益面积4559万平方米。

– 综合借贷总额774.0亿元,平均借贷成本由年利率4.92%降至4.5%,平均贷款年限5.92年。

-综合借贷总额1198.2亿元,平均借贷成本为年利率4.55%,平均贷款年限5.88年。

截至2019年2月底,龙湖集团城市覆盖数为47个,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,单项目的开发规模也都控制在适当水平,为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

-太阳2, 每股基本盈利2.17元,剔除评估增值等影响后之每股核心盈利1.68元。董事会建议派发末期股息每股0.473元,同时建议派发创业二十五周年特别股息每股0.085元,计入中期股息每股0.20元,全年合计派发股息每股0.758元,同比增长62.7%。

-每股基本盈利2.78元,剔除评估增值等影响后之每股核心盈利2.20元。董事会建议派发末期股息每股0.69元,
计入中期股息每股0.3元,全年合计派发股息每股0.99元,同比增长30.6%。

龙湖集团首席执行官邵明晓表示,龙湖还将坚持稳健的风格,深耕一二线城市的同时,加强大湾区等城市群布局,力求保持未来规模稳定增长,保持前十左右。目前,龙湖已经进入大湾区7个城市,有约150多万平米土地储备,权益储备超过100万平米,货值逾530亿元。

2017年签约额1560.8亿元再创历史新高

2018年合同销售额2006.4亿元 同比增长28.5%

财务稳健,融资成本维持低位

分红比例升至核心净利润40%

继续稳站行业前十

2018年,龙湖集团实现营业收1157.98亿元,同比增长60.7%,其中,投资性物业收入40.9亿元,同比增长57.7%。盈利方面,龙湖集团利润率维持较高的水平。2018年归属于股东的净利润为162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率34.1%。核心税后利润率为14.7%。核心权益后利润率为11.1%,分红比例至核心净利润的45%。

2017年,中国房地产市场呈价稳而量升之态,销售金额和面积双双再创新高,龙湖地产积极把握市场机遇,实现签约额1560.8亿元,同比大增77.1%。销售单价15352元,同比增长4.9%。

2018年中国房地产成交总额以15万亿再创新高,然而回归居住属性的楼市,上行的内在动因与逻辑已与过往迥异,城市、板块间的差距进一步扩大。控房价、去杠杆的组合拳触发购买情绪的整体降温。集团努力把握城市轮动与细分市场的结构性机遇,全年实现合约销售2006.4亿,同比增长28.5%,继续稳站行业前十。

债务方面,2018年龙湖集团净负债率为52.9%,较年初提高4.9个百分点,但依然处于行业低位。债务结构方面,2018年底,龙湖集团现金及现金等价物持有量为452.64亿元,同比提升69.1%,短期债务为117.43亿元,现金短债比3.85,现金可完全覆盖企业短期负债,企业无短期偿债压力。此外2018年龙湖集团长短债比高达9.20,负债结构健康。

分区域看,2017年环渤海、长三角、西部、华南及华中区域,分别占集团总签约额的32.2%、31.8%、23.5%、10.7%及1.8%。

分区域看,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额,分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

融资方面,龙湖集团凭借出色的融资能力,把握行业调整期的战略主动。在资本市场,选准窗口,实现境内外债券的最优发行;在银行端,高信用保障了额度与利率的双支持—总行级授信总额超2000亿,全年平均借贷成本保持4.55%低位。2018年,龙湖集团在境外成功发行8亿美元优先票据,票息介乎于3.9%至4.5%之间,期限介乎于5.25年至10年;同时,在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券,票面利率介乎4.8%至5.6%之间,期限均为5年。

集团营业额720.8亿元,归属于股东的净利润为126.0亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为97.7亿元,同比增长25.9%。毛利同比增53.3%至244.4亿元,毛利率33.9%。集团核心税后利润率由上年同期的15.6%上升至18.3%。核心权益后利润率为13.6%。分红比例升至核心净利润的40%,并建议派发创业二十五周年特别股息,每股0.085元。集团物业发展业务实现营业额674.6亿元,交付物业总建筑面积550.2万平方米。

营业额1158.0亿元,归属于股东的净利润为162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率34.1%。核心税后利润率为
14.7%。核心权益后利润率为11.1%,分红比例至核心净利润的45%。物业发展业务实现营业额1087.2亿元,交付物业总建筑面积817.7万平方米。

秉承“空间即服务”战略,四大主航道业务协同发展

2017年,集团已售出但未结算的签约额为1342亿元,面积852万平方米,为集团未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

年内,集团已售出但未结算的合同销售额为1951亿元,面积1174万平方米,为集团未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

在“稳”字当头的新形势下,企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度,日益转化为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。龙湖秉承“空间即服务”战略,坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务,打造多空间、全周期的产品与服务能力,多维驱动、协同发展。2018年,龙湖物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元,较上年增长57.7%,物业投资业务不含税租金收入占比较上年提高3.86个百分点。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

坚持聚焦高潜力城市群

坚定看好都市圈、城市群协同发展

龙湖商业目前拥有三类主要产品,包括购物中心天街系列、社区购物中心星悦芸系列和中高端家居购物中心系列家悦芸系列。截止2018年底,龙湖集团累计开业商场数量29个,已开业商场建筑面积为296万平方米,整体出租率为97.4%,商业租金增长42%至36亿元,同店增长达到17%。。其中在2018年开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街均达到近100%的出租率。杭州西溪天街、上海闵行天街、合肥瑶海天街等将于今年开业。

全国化布局拓至33城

年内新增91个项目

除商场外,满足新世代人群租住的长租公寓‘冠寓’已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。截止2018年底,冠寓已开业5.3万余间,整体出租率为50.1%,其中,开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%,开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

集团秉承态度积极、决策审慎的投资风格。同时,顺应物理距离迅速缩短的都市圈、城市群发展逻辑,积极部署。期内以合理价格成功新增76幅土地,拓展7个新城市,既覆盖深圳、香港等一线重镇,亦拓展至合肥、保定、福州、嘉兴、珠海这类环都市圈主力城市。

公司恪守投资逻辑与纪律,坚定看好都市圈、城市群协同发展的前景,年内新增91个项目,不但频频落子重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市,同时亦布局南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城,区域纵深进一步夯实,将助力集团中长期销售、盈利增长。

2019年是龙湖在港上市第10年,从一个资本市场新兵开始,龙湖逐渐打磨出日益清晰的多维业务格局,沉淀出全投资级的质感,站稳千亿市值的同时,更以扎实的业绩与分红回馈着投资者的信任。展望下一个10年,龙湖守信而笃行,步稳而谋远,将以朴素的战略定力和业务闭环,辅之资本的力量,在周期跌宕中谋求胜出,持续共赢!

至此,集团覆盖城市增至33个,全国化布局进一步拓展。项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群适度下沉布局,单项目的开发规模也控制在适当水平,为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

集团于年内新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米,权益面积1372万平方米,平均权益收购成本每平方米5297元。按地区分析,西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区及华南地区的面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。截至2018年12月31日,集团土储合计6636万平方米,权益面积4559万平方米。

2017年,集团新增收购土地储备总建筑面积为2023万平方米,权益面积1149万平方米,平均权益收购成本每平方米6445元。按地区分析,环渤海地区、长三角地区、西部地区、华中地区、华南地区及香港地区的面积,分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.0%、28.8%、22.6%、10.9%、 7.4%、0.3%。截至2017年末,集团土储合计5458万平方米,权益面积3900万平方米。

2019年前两月,集团新增收购土地储备总建筑面积为258万平方米,权益面积为180万平方米。

投资性物业租金增35.6%至25.9亿元

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长租公寓14城开业运营

投资性物业租金收入增57.7%至40.9亿

集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。目前集团的投资物业主要为商场,已成功打造「天街」为代表的旗舰品牌。除商场外,满足年轻客群品质租住的新业务长租公寓「冠寓」也已成功跻身市场前列。

长租公寓成影响力TOP3品牌

2017年,集团投资性物业不含税租金收入25.9亿元,较上年增长35.6%。其中,商场、冠寓及其他租金收入占比分别为?97.7%、1.5%和0.8%。

集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。2018年,集团投资性物业不含税租金收入为40.9亿元,同比增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

龙湖的“天街”品牌,经过多年锤炼,已成为业内颇具影响力的商业地标。在2017年,五座天街如期亮相,出租率及开业率均高达95%以上。截至2017年底,集团已开业商场建筑面积258万平方米,整体出租率95.3%。主要在建的商场为14个,分布于北京、成都、上海等重点城市,合计在建面积为145万平方米。

截至2018年12月底,集团累计开业商场数量29个,建筑面积296万平方米,整体出租率97.4%。商业租金增长42%至36亿元,同店增长达到17%。而年内开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街,均位处都市交通枢纽,取得接近100%出租率的理想成绩。

为满足人民群众过渡性、阶段性住房需求,更着眼于「租购并举」长效机制的建立,各级政府大力支持住房租赁市场的发展。集团积极响应,其「冠寓」以出众品质迅速发展,截至2017年底,冠寓已在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等14个一线及领先二线城市开业运营,全国累计开业1.5万间,已开业冠寓的建筑面积为58万平方米,其中开业超过六个月的项目平均出租率为91.7%。

长租公寓“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,累计开业房间数量超5万间,成为长租公寓领域影响力TOP3品牌。冠寓整体出租率为50.1%,其中开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

境内外评级机构一致授予投资级

境内外全投资级评级再提升

平均借贷成本再创新低

平均借贷成本低至4.55%

龙湖地产潜心打造扎实财务盘面,坚守高回款率,愈加纯熟的多渠道、低成本融资能力更进一步凸显优势,为集团在行业波动中始终掌握主动奠定基础。

集团凭借出色的融资能力,把握行业调整期的战略主动。在资本市场,选准窗口,实现境内外债券的最优发行;在银行端,高信用保障了额度与利率的双支持—总行级授信总额超2000亿,全年平均借贷成本保持4.55%低位。同时,龙湖平均贷款年限5.88年,净负债率52.9%,在手现金452.6亿元,一系列指标维持高水准。

期内,穆迪调增公司主体评级至Baa3,龙湖成为境内外评级机构一致授予投资级的民营房企。报告期后,惠誉将公司的长期发行人违约评级、高级无抵押债券评级及未到期高级票据评级由「BBB-」上调至「BBB」,公司实力再受资本市场认可。

集团的信用评级来到新高度:BBB-、Baa3、BBB、AAA(大公国际、中诚信证评、新世纪),标准普尔展望为正面,其他展望均为稳定,公司实力继续获资本市场认可。

2017年7月,集团成功发行投资级美元债券,融资规模4.5亿美元2022年到期,3.875%的票面利率创龙湖地产海外发债新低。境内,集团也积极利用多渠道优势,发行40.4亿元绿色债,固定利率介乎于4.4%至4.75%之间,期限介乎于五年至七年;发行中期票据20亿元,固定利率介乎于4.8%至5.0%,期限介乎于三年至五年。

2018年,集团在境外成功发行8亿美元优先票据,票息介乎于3.9%至4.5%之间,期限介乎于5.25年至10年;同时,在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券,票面利率介乎4.8%至5.6%之间,期限均为5年。

借此,集团的平均借贷成本进一步降低至年利率4.5%,平均贷款年限5.92年,达到历史最优水平。集团综合借贷总额774.0亿元,净负债率47.7%,在手现金267.6亿元。

报告期后,集团于2019年2月在境内成功发行22亿元公司债券,票面利率介乎3.99%至4.70%之间,期限介乎于5至7年。

报告期后,2018年1月,集团成功发行8亿美元投资级优先票据。其中,3亿美元,5.25年期,票息3.9%;5亿美元,10年期,票息4.5%。3月,集团成功发行全国首单住房租赁专项公募债券,总金额30亿元五年期,产品票面利率定为5.6%,融资渠道进一步拓宽。

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四大主航道业务并进

秉承「空间即服务」战略

把握空间与人的生意全域

四大主航道业务协同发展

展望未来,中国经济向好,行业站稳规模高位同时仍将持续发展。另一方面,监管从严成为常态,长效机制逐步建立,行业正在面临变革。预期2018年中国房地产市场将延续「房住不炒」的决策逻辑,差别化调控,并进一步建立健全调控长效机制。而产品力、运营能力和持续发展能力出色的企业,更能在新一轮复杂格局中胜出。

在“稳”字当头的新形势下,企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度,日益转化为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。集团秉承「空间即服务」战略,坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务,打造多空间、全周期的产品与服务能力,多维驱动、协同发展。

在此形势下,龙湖地产坚持多城市群布局,在以客户为导向、提升规模的同时,谨慎对待各城市及各细分市场,多维发展;从集团各体系着手,深度解读城市、精准投资、柔性运营、精益建造,通过精准的客户研究及产品定位来促进销售。

2019年,集团在售主力项目将达到207个,其中71个为全新项目,106个项目将推出新一期新业态产品,产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求。

龙湖地产将积极销售,保持适当规模优势。2018年,集团在售主力项目将达到111个,其中50个为全新项目,47个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分需求的客户,并根据市场需求调整不同产品和业态间的比例,力求在调控的市场环境中精准定位、达成目标。

商业运营业务,杭州西溪天街、上海闵行天街、合肥瑶海天街等将于2019年开业。而作为主航道业务之一的长租公寓“冠寓”,集团也将有计划持续投入。上述两项业务的投入及发展将为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。

龙湖地产还将继续坚定投入商业地产和长租公寓两大经营型主航道业务,保持租金收入不断增长。同时,面对激烈的土地市场竞争,公司既坚持聚焦,在一、二线城市及其都市圈内挖掘机会,又适度下沉布局,把握城市群发展机会。年初至今,已新进南昌、郑州、南通3城。

2019年是龙湖在港上市第10年,从一个资本市场新兵开始,龙湖逐渐打磨出日益清晰的多维业务格局,沉淀出全投资级的质感,站稳千亿市值的同时,更以扎实的业绩与分红回馈着投资者的信任。展望下一个10年,龙湖守信而笃行,步稳而谋远,将以朴素的战略定力和业务闭环,辅之资本的力量,在周期跌宕中谋求胜出,持续共赢!

在行业集中度进一步提高,竞争多元化的市场格局中,集团坚持稳健的财务管理策略,继续保持公司优质的财务状况和负债率水平,通过外部合作及二级市场收购等方式,控制拿地成本、减少资金占压。同时,拓展多元化融资渠道,优化债务结构,拉长账期和降低成本,令集团财务结构更加安全和稳健。

目前,龙湖地产已形成住宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局,既依托现有运营优势,也兼顾细分领域的演进,努力把握空间与人的生意全域。同时,更将利用大数据、新技术主动变革,不断刷新组织肌理,力争在房地产这样的传统行业,生长出未来企业的格局与能力。

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