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长租房之殇,自如蛋壳们

十月 6th, 2019  |  太阳2

2018年8月,粮食、蔬菜等物价上涨情绪日渐浓厚。而在过去几个月,以北京为典型的一二线城市,房租上涨已一骑绝尘。层层暮霭之中,租赁之王,逐渐浮出水面。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

18日腾讯新闻《一线》作者郭亦非抛出一篇长文《曾炮轰资本抬高租金
我爱我家胡景晖辞职》,经网络发酵后迅速在各大媒体转载,从而引爆网友对长租房的讨论。部分内容截取如下:

然而,欲戴王冠,必承其重。

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“8月17日,在一场电话会议中,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”

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在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

“当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。”

果断的切割

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

随后就传来胡景晖被离职的消息。

长租公寓的风波,要从《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》说起。红头文件的编号是“国办发〔2016〕39号”。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

18日早上,胡景晖的微信朋友圈也证实了这则信息。

购租并举。字里行间,有打有拉,第一,严格约束住房租赁中介机构,最直接的就是不能吃差价。第二,要发展大型的住房长租企业,这是被鼓励的。姓什么重要,属什么也是如此。领导的心思,一些企业自然心知肚明。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

图片 3我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职

链家的老板左晖,反应最快。文件下发前的一个月,链家旗下的租房平台自如与母体正式切割,每位“自如”用户都需要同意将之前的租房协议进行变更,即将协议方中的甲方主体“北京链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

一则人员变动的消息为何会引爆网络,成为全民讨论的热点?

没错,自如不是中介,自如是住房长租企业。此处要敲黑板。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

这里不得不提一个上下文,近些年来由于房价高企不下,不少人的目标从买房退而求其次的变为了租房。租房在很多方面比买房更有优势:首先租房价格相对便宜,大部分付不起首付款的人,都能接受租房的价格;其次,租房具有很强的灵活性,租客可以根据自己乐于工作/生活的位置,灵活的挑选想要租赁的房子。

被划入住房长租企业的阵营,可以赚差价的管理费,当然也可以搞金融运作。所有这一切,都是伏笔。

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参照自己的条件,部分人选择自己寻找房源。而另外一部分人,为了更方便的寻找到房源,把挑选房源的任务交给了中介。服务好,口碑强的中介能够根据租户的需要,寻找合适的房源来做推荐。并在成功找到房子之后,根据与租客签署的居间协议,向租客收取月租成交价的一半,以此作为酬劳。之后,就是匹配成功的租客和房东,按照租赁合同开始履约的过程。

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

简单的租赁过程,突然之间有了变化。这种变化主要反应的几个方面:首先,想要自己寻找房源的人,突然发现自己找不到房子了。其次,跟房东签了合同的租户,突然有一天被房东勒令退租。甚至有不少房东主动提出赔偿违约金,强制让租户搬离。最明显的变化是,房租突然爆发式的上涨,并且越来越离谱。

上涨的逻辑

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房租到底上涨了多少呢?

据报道,北京的林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

以北京为例,从链家贝壳研究院Real
Data拿到的数据,2018年5月份北京月租金环比涨幅数据如下:

一个偶然的机会,同小区的一位房东告诉她,自己一套两居室包租给自如的租金是5400元/月,自如把客厅打成隔断变成三居室散租,3个单间合计租金8500元,涨了近6成。

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

图片 6商圈月租金涨幅
TOP20图片 7小区月租金涨幅
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长租企业和租客联系,号称押一付一甚至来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,你突然发现,你和一家某某金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是需要打给这家金融公司的。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

再来看看贝壳研究院跟踪得来的数据:

首先,长租企业通过约定高租金的形式,租下房主的房子,租金按月付清。然后,自如跟租户签订合同的时候,实际上是租户签订的是贷款合同,银行把一年的租金一次付清。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

拿到这个贷款的长租企业,想必也不会把钱停在帐上,而是用这个钱作为本金,继续和更多的房东签约。有人分析过,他们可以把一个房子的一年的房租,分给4个房东,每个房东三个月,只要有源源不断的新房东进来,本游戏可以继续玩下去,生生不息。

一方面,这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

高杠杆与高周转

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

为什么会有这么惊人的增长呢?

搞租赁,和开发商买地卖楼,恰也异曲同工。资本通过各种渠道和形式,流入长租企业,财大自然气粗。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

一个原本不应该出现的角色,鬼魅般的浮现了出来——中介

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想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

传统租赁关系中,中介只是作为租赁三角关系中最薄弱的一环存在。他们既没有房屋的所有权,又无法控制租户的租金,凭什么认为他们能够制造这么惊人的租金涨幅?

亮马桥某券商和自如合作过的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”交易结构显示,发行规模5亿元,其中信托受益人作为优先级,占比90%。也就是说,按照1:9的杠杆比例,与开发商配资拿地类似,配资拿房,形成资金池。杠杆的利率为5.39%,看似不高。但是,前提是,资本的收益率要持续高于融资的成本。

首先,中介掌控着租房渠道。

事实是,从银行的角度,他手里是无数单租房贷,违约几率不高,因此他们对此十分热衷。贷款是投放给长租企业的。如果长租企业能保持合理增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的正向现金流,不断扩张。但这种模式的问题是,杠杆很高。比如,长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂的危机。
有人说,部分长租企业就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,直到出租房源能够为资本所控盘,方为句点。

图片 9北京租赁房源渠道

有统计表明,目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元。租赁之王,不是一家或者几家企业,而是这个资本镜像下的联合体。

由于二房东和个人直租的风险性和非专业性,加上提供租住保障专业机构占比的底下,掌控40%租赁房源渠道的中介,成为了租房渠道上的霸主。同时,由于技术的导入,大型中介公司可以在自己开发的租房APP上,通过内容排序,恶意操控信息的方式,锁死个人房东的招租信息,继续加大这一优势。

企业方信誓旦旦,认为长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。但关键问题是形成了垄断,
没有动力不去对未来涨价。恶性竞争的局面,高价哄抢,吃进房源,一旦租金水平下行,财务成本沉淀,后果可想而知。

其次,中介掌控着定价权。

除了高杠杆,高周转的命题,已令长租企业只需20天,即可装修完毕,租户入住的梦幻状态,甲醛可在房间里肆意飘荡。

在拿到租房渠道上的优势之后,中介可以以较低的价格挟持房东。此时的房东会面临着两难的境地,不答应的话,房子可能好几个月都租不出去。答应的话,价格又不能达到自己的心里预期。

“末日审判”

同样一招可以复制在租户身上,中介可以以较高的价格挟持租户。

揭开整个锅的人,名叫胡景晖,我爱我家前副总裁。就是他,道破了王的透明新衣。平地惊雷,升腾巨响。

那么存在一个问题,那就是如果不同中介公司之间不齐心。为了争夺市场互相打价格战,租赁的价格必然会受影响,从而达不到这么高的涨幅。

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这就牵扯出一个终极因素,那就是中介背后的资本力量

胡景晖说,除了通胀和季节性因素外,一批企业按照高出市场价格20%-40%的房租哄抢房源,长此以往,风险爆发,不亚于P2P爆雷。

不知道大家还记不记的当时笼罩在共享汽车上的资本力量。不同资本为了争夺出行市场,在共享汽车上投入了巨资。通过补贴的方式,由资本控制的滴滴、快滴等一系列新兴公司对共享汽车司机和用户展开了拉网式的攫取。

因上述言论“被辞职”后,胡景晖在北京宋庄举办了一场堪称简陋的“新闻发布会”,台上只有他一人。他说辞职是一场“末日审判”。

最终,滴滴胜出。

“我出生在湖南长沙。无湘不成军,老子不怕邪,这就是我们湖南人的性格。我2岁到了北京。”胡景晖如是说。

从占据市场大部分份额开始,在背后资本力量的操作下,滴滴逐渐开始对共享汽车司机和用户动手。先是停止补贴,然后抬高价格,从用户身上吸血;同时,提高抽成比例,从共享汽车司机身上薅羊毛。

注意,这是在秀肌肉。在20世纪70年代,谁才能突破户籍的藩篱,从湖南远道来到京城?想想就知道底气何来。

这个故事是不是很耳熟,把它联想到租赁这件事情上,你看到了什么?

滔滔时代洪流。这一批湖南子弟及后代,其中的很多人,些许念旧且桀骜不驯。胡景晖可以称作他们其中的画像,烙印清晰可见。

一样的套路,先是通过给予房东高于市场的价格,拿到足够多的房源。举个例子,房东期望的月租金是6500元/月,中介公司会以每个月7000元的价格拿下房源,并预付房东3个月的租金。

面对租赁之王,胡景晖发誓要掀起巨浪,扛起大旗。

然后是租客,租客期望租这套房子的价格是6200元/月,中介公司会以6000元/月的价格把房子租给租客,前提是租客以年为单位长租,并以年为单位进行支付,也就是预付1年的房租。

“不要以为谁发工资谁就牛X,职业经理人才是这个行业的未来。”据说在发布会现场,胡景晖的腿一直在抖。“住建系统的领导给我打来电话,对我表示支持”,胡这样强调。

乍一看,这个生意亏了。但是,通过这种方式,中介从原来只收取居间费用(即房东、租户各半个月,合计1个月的租金),到现在掌握了大量的现金。我们可以计算一下上面的例子:

彼岸的钟声

对房东:-7000*3=-21000

1973年,胡景晖进京。同样是在1973年,近百万“督卒”过深圳河的人口,使得香港住宅租金不断上升。港府因此规定私楼业主的加租时间,两年加租不可多于市值九成,或加租幅度不应超过30%。至1993年,政府建议逐步将管制放宽至市值水平,直到1998年全面取消。

对租客:6000*12=72000

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合计获得现金:72000-21000=51000

很多人还是不断有呼声,再次实施租金管制。作为国际房地产五大行之一,戴德梁行的最大个人股东,2014年,时任香港特首梁振英表示,特区政府并没有改变对租金管制的立场。如政府提出实施租金管制,只会减少市场上的租盘,效果适得其反。

之后需支付房东:7000元/月

梁特首说的没错,如果面对成千上万的个人业主,租金管制其实很难落地,减少供应量。但是面对房源兼并、统一经营的当下,对租金的强制管理可能反而是水道渠成。

通过这样的方式,中介公司平白获取了一笔活动资金。在乘以租房的成交量之后,这笔钱会大的可怕,更别提中介公司还掌控着房源租赁渠道和定价权。通过进一步抬高租金,财富的雪球越滚越大。拿着这笔现金,中介公司可以大肆进行投资和并购,高额的回报让越来越多的中介公司加入到长租行列中来。

针对一二线城市房租的大幅上涨,有的领导在内部开会时,已经勃然大怒,“必须予以旗帜鲜明的遏制”。

图片 12一二线城市,中介公司分布

钟声回荡,风声徐徐。2018年,深圳河的彼岸,作为改革开放先行地的深圳,已经放出风声,也可能要尝试租金管制了。

不同中介公司的涌入,导致房源、租户上的竞争非常激烈。为了在拼抢中占据更多优势,部分中介公司不惜从银行借贷,以高于市场价的方式争抢房源。为了抵消前期的投入,他们又会把损失转嫁给租客,人为抬高收房价格,从而保证盈利。这就是文章开头胡景晖爆料的内容,他个人也因为触怒了利益集团,而被切分。

租金管制的剑一旦落下,将是长租企业难以逃避的噩梦。

疯狂的资本涌入,不光带来了租房价格的高企,同时也带来了风险。中介公司追逐高回报的同时,一旦决策失误,往往面临破产的危险。而破产带来的损失,除涉事的中介公司以外,竟然有绝大部分需要房东和租客承担。

欲戴王冠,必承其重。众多租赁之王们,适可而止吧。

图片 13鼎家疑似破产

中介公司一旦倒闭,对于房东来说,接下来他将收不到任何租金。这种情况下,任何房东都不会容留租户继续租住。对于租户来说,由于已经预付1年的租金,在房东强势要求搬离的情况下,势必采取所有方式来维权。这就演变成了一个社会问题。

相关部门立即采取行动,以下信息来源于北京市住房和建设城乡委员会:

“针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,我委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

约谈会明确要求住房租赁企业:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:

严查不按约定用途使用融资资金的行为;

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。”

问题似乎得到了解决。

不过另外一个担心又浮现出来。在“房住不炒
租售并举”的大格局下,租房涨价近乎成了一个必然。与此同时,我们还会发现,为了城市安定美观,许多一线城市在集中清理廉租房、隔断间、城中村。房源数量的减少势必会进一步的刺激租房价格的上扬。

大环境的导向会催生更多商业模式的出现,到那时,资本力量又会卷土重来。等到它们出现,还会不会有另外一个胡景晖来引爆这些问题?

拭目以待。

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