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稳定租赁市场有利,在北京租房

十一月 3rd, 2019  |  太阳2

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每到六七月份,租房市场就迎来了市场需求的小高潮。毕业季,数万学子走向社会,面临的第一个难题就是“该住哪里”,而租房成为大多数应届毕业生的首选。不过,租房市场,尤其是一二线城市的租房市场,在这个夏天迎来了一些微妙的变化。

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2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

再迎毕业季,一线城市房租涨幅不明显

最近,一二线城市房租猛涨成为人们热议的话题。有人不禁感叹,买不起房就算了,难道租都租不起了吗?

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

与前几年的毕业季有所不同的是,今年夏天北京上海等一线城市的租房市场虽然仍然保持热度,但价格并未呈现明显的上涨。

  租赁住房是绝对的刚需,能更好地体现房子是用来住的,不是用来炒的定位。而且高房价下租赁住房居住更划算,用买房资金派生的利息支付房租绰绰有余。因此,大力发展住房租赁市场,是未来房地产市场发展的一个重要方向。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

一家房产大数据平台监测的数据显示,6月全国大中城市租金挂牌均价为44.24元/平方米/月,环比上涨0.20%,与上月相比略有上涨。从涨跌城市数量来看,全国大中租赁城市中,租金均价上涨城市11个,数量较上月有所减少,平均涨幅0.81%,涨幅略有收窄;下跌城市数量9个,平均跌幅0.66%,跌幅明显。总体而言,6月租房市场波动幅度趋缓,整体仍然保持上涨趋势。

  正因为如此,政府不断鼓励租赁市场的发展,出台了一系列政策,如国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,国土资源部和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等。各地方政府也纷纷发布租赁新政。例如,2017年北京市住建委发布并实施了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,规定承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。同时,大力发展机构租赁,建立租赁监管平台。

北京房租的涨幅算多吗?

另一家房产公司半年报的数据也显示,2019年上半年北京住房租赁交易量环比2018年下半年下降4.95%,同比2018年上半年下降1.88%,为10年来首降。

就北京而言,大部分外来人口(注:网站或排版有误,网站上转载的是人口,不是外来人口。注意修正)是租赁住房居住的。因此,这轮房租上涨成为人们关注的焦点。其实,作为一种价格,房租也是由供求关系决定的。当前房租上涨由多个因素叠加导致:去年年底以来拆除违章建筑、查处群租房、治理地下空间,导致出租房源越来越少;开工季、毕业季、开学季的到来,导致住房需求增加;租售比过高,出租住房收益率较低,房东调租的愿望强烈;一些房地产中介垄断房源、高品质长租公寓的出现,也从一定程度上助推了房租的上涨。

上涨原因何在?

六七月份向来是北京上海等一线城市租房市场的旺季,以往房租都会有比较明显的上涨,但今年夏天房租上涨的预期正在发生改变,不再那么强烈。这是为什么呢?诸葛找房分析称,随着毕业季的到来,毕业生租房需求集中释放,由此6月租赁市场价格保持热度,其中一线城市的价格上涨表现更为明显,但是新一线城市的租房吸引力在逐步增强。

  房租上涨太快与房价上涨太快同样不利于房地产平稳健康发展。为了稳定房租,笔者建议如下:

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

贝壳找房发布的《2019毕业季租赁报告》显示,虽然从绝对数量来看,一线城市租房交易量明显高于新一线城市,但新一线城市交易量增速明显高于一线城市。其中,增幅最明显的是西安和南京,而这两个城市正好是人才引进与落户政策力度最大的城市。以西安为例,自户籍新政实施以来至2018年底,西安新增落户人口已超过105万,迅速增加的人口,无疑会正面刺激当地的租赁市场,毕业季情况同样如此。

  第一,大力增加租赁住房供给。既要发展机构租赁,也要鼓励个人直接提供房源。个人直接出租有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。未来国有土地不再是住房的唯一供给者,要发挥集体建设土地在租赁市场的作用,既可建设成套家庭住房,也可建设集体宿舍,满足不同层次的租赁需求。低效利用的厂房、闲置的商办类住房都要充分利用起来发展租赁。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

另外,随着租房市场的逐步完善,市场供应也比较充足。北京房地产中介协会近日对外发布的数据显示,随着毕业季需求的集中释放,北京6月的住房租赁市场持续稳定,分租房屋成交量增加,房山、昌平、大兴等区域不断升温,中心城区房源成交量环比略有下降。各租赁企业库存房源仍然很多,可供选择的余地也很大,如自如库存房源有1.3万间,蛋壳有约5000间。

  第二,针对不同收入群体提供不同的租赁住房。租赁住房的需求同样有高中低档之分,供应要与各个层次的需求相吻合。要发挥公共租赁住房对租赁市场的导向作用,对符合条件的低收入人群和符合城市功能发展定位的人才由政府提供公共租赁房,既可实行实物配租,也可以扩大货币补贴范围,鼓励到市场上租赁适合自己的住房。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

严禁隔断,监管如何引导租房市场?

  第三,对出租方减免税费和提供低成本融资,鼓励个人和机构释放更多的低成本房源。

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

市场平稳过渡的同时,监管层面也在逐渐引导租房市场规范化运行。仅在7月,就有北京、深圳、广州等城市先后发布文件或指令,加大对住房租赁市场的整治力度。

  第四,建立租赁市场信用体系和租赁行业协会,加强对房地产经纪机构、住房租赁企业的自律与监管。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

近日,北京市住建委等部门起草了《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,旨在规范网络房源发布,严查发布违规、虚假房源信息。

  相信,未来租赁市场的发展会越来越规范,租赁住房同样会使生活更美好。

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

7月4日,深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,提出深圳房屋租赁企业在向个人出租住房时,需在政府租房交易服务平台上登记或备案。如租金不高于指导价格,可适当降低其增值税征收率。

(作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学 赵秀池 教授 )

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

7月1日,广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,要求住房租赁合同期限不得超过二十年,有效打击“明租实售”。还要求租赁住房在宣传时,不得引导承租人参与任何有金融风险的行为。

(此文载于2018年8月21 日 环球时报 )

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

对于隔断房、租金贷等租房领域的争议性问题,监管和市场也相继发布了相关的要求。7月7日,北京市房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等租赁服务企业和中介机构企业发出倡议,提出“稳定租金,规范‘租金贷’,不打隔断出租,不克扣租金、押金”等10项倡议。

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张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

7月8日,《北京市住房租赁合同》示范文本以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本发布实施,将禁止隔断房提升至法律层面,强调“不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人。

赵秀池微信公众平台

租售比困局

对于上述合同规范文本和行业倡议,有市场机构担心禁止隔断、严管租金贷等可能会导致租房成本抬升。对此,中原地产首席分析师张大伟曾表示,与市场预期的相反,在强监管下,原本靠赚取房租差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益。

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,严禁隔断等监管举措并不会激化租房市场的供求矛盾。因为在大力发展租赁市场背景下,高中低端租赁住房都有供应,不一定非得通过打隔断来满足租户的需求,打隔断也不利于居住安全和提升居住体验。而且今年毕业季房租没有明显上涨,说明租房市场供求矛盾在不断缓和。

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

赵秀池指出,租房市场目前的痛点是假房源、黑中介等问题,相应的监管重点应该是对中介公司和经纪人的监管。从长远来看,要建立经纪行业信用体系以及全社会统一的信用体系,让守信者走遍天下,失信者寸步难行。

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

而在监管层面的要求下,租赁市场的玩家也在发生细微的变化。部分涉足长租公寓领域的企业在尝试新的发展方向。6月,碧桂园基于市场需求适时推出蓝领公寓,满足更多租户租住需求;旭辉集团则选择和政府开展合作,进军人才公寓领域。

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,长租公寓作为租房市场的一种新业态,其市场需求巨大,其本身存在的问题也有很多,比如拿房成本较高、装修成本短期内没法消化等。而当前一二线城市租售比过于悬殊,导致出租住房收益率较低,单靠出租住房收取房租很难实现盈利,也是长租公寓这个风口仍然“飞不起来”的主要原因。他认为,未来的租赁市场业态将会更加丰富,用户将有更多选题,但前提还是要解决拿房成本、融资成本等现实问题。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

今年6月,北京市住建委相关负责人在发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》时就此问题回答《中国经济周刊》记者表示:“举一个简单的数字很难回答这一问题,这个要分区域、分群体来解释。放在整个北京,不同的群体有不同的需求。比如,为什么我们有租赁型宿舍的方案?它的租金肯定与成套住宅的租金不一样。”那么如何分区域、分群体来解释?该负责人表示:“这需要用到大数据来分析、支撑,而相关数据正在完善中。”

赵秀池认为,长租公寓贷款也得比照银行发放贷款的月均还款占家庭收入的比重,“按目前发放贷款的要求,月均还款不超过家庭收入的50%即可,所以房租在收入50%以内也算合理。”陈雷则提出:“从目前一线城市来看,租房支出占工资的20%左右较为合理。一方面是为了保证居民基本的消费生活,另一方面也要保障租赁市场稳健发展。”

海归程澄(化名)在北京从事外贸类商务工作,独自整租了一套一居室,目前月租金是5500元(续租将涨到6200元),她表示这笔租金占到她月收入的30%到40%,在日常支出中占到大头。“如果超过50%肯定就会比较有压力了。因为我个人不喜欢月光,如果房租占50%的话,可能其他支出就会尽可能地去节省,我还是希望每个月能存下一些钱来,要为未来做打算。”

陈嘉(化名)在西二旗一家知名互联网公司上班,他介绍:“我目前房租支出占到收入的三分之一,其他日常开销占三分之一,理财和大宗消费(主要指摄影器材)占三分之一。个人觉得住房支出在总收入中占四分之一是合理的,超过一半就很难承受。”

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香港开征房产空置税,内地还远吗?

一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

赵秀池指出:“稳定房租,一方面需要大力发展机构租赁,另一方面也要鼓励个人直接提供房源,给个人在网上直接披露房源的机会。个人直接出租,有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。”

作为房东的张文(化名)告诉《中国经济周刊》记者,当他把房源放到网上时,“分分钟就租出去了”。由于他本身有稳定工作,房租并不是主要经济来源,“但如果空着又是浪费资源”。所以在他看来,省事、尽快把房子租出去才是优先考虑的。“通常我会了解周边中介的房源价格,然后降低10%到20%的样子租出去。”

张大伟介绍了他在房屋租赁网站上查询后的一个案例:“同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。”他说:“有人认为可以不选择中介的房源,但事实上,在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。”

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北京地铁6号线朝阳区某站附近,某小区的外墙上贴满了各类租房小广告,连墙上挂着的LED显示屏都被糊住了。(视觉中国)

针对近期网络上部分其他房租数据,张大伟还指出:“租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明。对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务,很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

陈雷的看法是,“控制房价过快上涨,可以从三方面入手,一是加快租赁房源供应,比如通过老旧工业厂房以及商业建筑、集体建设用地等进行租赁改造和建设。二是通过改革来鼓励租赁机构发展,现在我国的租赁房源以个人房源出租为主,而国外的机构出租房屋占比远大于我国。三是要严格规范租赁市场制度,规范租赁市场信息平台,规范租赁中介行为。只有市场稳定,租金才能稳定。”

在胡景晖看来,解决房租问题比房价问题简单一些,但政府方面要做出更多努力。“比如通过农村集体建设用地,回避招拍挂和高地价、高房价的问题来提供租赁住房。这个政策很好,三年前就提出来了,但要落实。”

他还认为,大量住房库存卖不掉,政府现金回购用于出租,这也是好办法,但需要行动起来。比如大厂、香河,很多商品住宅交易都已经冻结,房子卖不掉闲置在那里,可是租金又那么贵,业主又没有出租意愿。政府就可以和开发商协商,以成本价回购,直接出租或者交给租赁机构运营。开发商可以解套,银行贷款可以回笼,房子可以出租。这样租赁市场盘活了,租金也便宜了。

6月29日,香港特区政府公布6项房屋政策新措施,包括向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,将要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅的业主(主要为开发商)每年向政府申报住宅使用情况,如果这些住宅在12个月内有超过6个月未作居住或出租用途,将被视为空置住宅,业主须缴付“额外差饷”。

胡景晖认为北京也应效仿香港,征收房屋空置税,他说:“七八年前,我在我爱我家调取了挂牌出售的房源数据,有
11%
的二手房是以毛坯状态出售的,意味着这些房子从来没有被住过。北京目前有大约880万套存量房,也就是说有将近100万套房子既不自住也不出租。按照现在很多人都处于合租的状态,有的一套房子住五六个人,百万套房子可以解决几百万人的居住需求。当然,现在的数字可能低于11%,但就算是
5%,也有 40多万套房子,一套房子住 4 个人,可以解决近 200
万人的租房问题。”(中国经济周刊2018年8月)

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